Ob bei einer Schenkung eines Hauses, eine Erbschaft, oder der Ablauf der Spekulationsfrist: die Gründe sind vielfältig, die Eigentümer vor eine Frage stellen: Sollten Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten?

Erfahren Sie hier, welche Vor- und Nachteile die beiden Optionen mit sich bringen. 

Inhaltsverzeichnis

  1. Haus verkaufen oder vermieten?
  2. Gründe die für den Verkauf einer Immobilie sprechen und Gründe die für die Vermietung einer Immobilie sprechen.
  3. Lohnt sich das Verkaufen oder vermieten finanziell mehr?
  4. Verpflichtungen und Zeitaufwand
  5. Spielt das Alter des Eigentums eine Rolle?
  6. Geerbtes Haus: verkaufen oder vermieten?
  7. Steuerliche Aspekte: Was müssen Sie beim Verkauf und bei der Vermietung beachten?
  8. Fazit

1. Haus verkaufen oder vermieten?

Die Antwort auf die Frage wird durch vielen Faktoren entschieden.  Ob es sinnvoller ist, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen oder zu vermieten, ist eine wichtige Frage die sich Eigentümer früher oder später stellen werden.  Zu bedenken sind dabei die individuellen Gegebenheiten und für die Entscheidung sind beispielsweise unter anderem folgende Fragen zu beantworten:

  • Wie hoch ist der Immobilienwert und die mögliche Rendite?
  • Wie viel ist das Haus wert?
  • Wie alt ist das Haus?
  • Sind Sie alleiniger Eigentümer des Hauses? Wie lange sind Sie schon Eigentümer?
  • Falls Sie das Haus geerbt haben: Gibt es eine Erbengemeinschaft, die bei der Entscheidung miteinbezogen werden muss?
  • Ist das Haus bereits abbezahlt?
  • Wie ist Ihre finanzielle Situation?

Im Folgenden geben wir Ihnen unterschiedliche Aspekte als Entscheidungsgrundlage für eine Vermietung oder einen Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung.

2. Gründe, die für den Verkauf einer Immobilie sprechen und Gründe, die für die Vermietung einer Immobilie sprechen

Ein paar Gründe im Überblick:

Verkauf Vermietung

Wenn die Preise für Immobilien in Ihrer Region gestiegen sind und Sie mit einem erheblichen Gewinn beim Verkauf rechnen können.

Wenn eine hohe Nachfrage nach Mietimmobilien in Ihrer Gegend existiert, was die Mieten entsprechend steigen lässt.

Wenn Ihnen die Mittel für eine notwendige Sanierung bzw. Instandhaltung generell fehlen oder Sie nicht in Ihre Immobilie investieren möchten.

Sie besitzen die notwendigen finanziellen Mittel für Instandhaltungskosten, haben die Immobilie erst vor Kurzem gekauft und möchten Mietverluste sowie laufenden Kosten steuerlich geltend machen.

Wenn die Mietrendite geringer als die Erträge aus anderen Geldanlagen ausfallen würde.

Sie möchten die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst beziehen.

Wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz ist oder die Spekulationssteuer nicht mehr für Sie anfällt.

Sie besitzen die Immobilie weniger als zehn Jahre und müssten bei einem Verkauf Spekulationssteuer zahlen.

Wenn Sie einen einmaligen Verkaufserlös einem dauerhaften Mieterlös vorziehen, z. B. weil Sie damit eine neue Immobilie kaufen oder sich einen anderen Traum erfüllen möchten.

Sie bevorzugen einen dauerhaften Mieterlös gegenüber einem einmaligen Verkaufserlös und es ist sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie in der Zukunft noch an Wert gewinnt.

3. Lohnt sich das Verkaufen oder vermieten finanziell mehr?

Viele Eigentümer stellen sich als Erstes die Frage: Ist das Verkaufen oder Vermieten lukrativer? Nicht nur anhand der aktuellen Marktlage und den Immobilienpreisen in Ihrer Region, sondern auch abhängig von Ihrer finanziellen Situation, sollten Sie die Entscheidung treffen. 

Das wohl wichtigstes bei der Beurteilung, ob sich für eine Immobilie eher deren Verkauf oder die Vermietung lohnt, ist es ihren aktuellen Marktwert zu kennen. Mit der kostenlosen Online-Immobilienbewertung von Adorable Immobilien finden Sie mit wenigen Klicks heraus, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie aktuell hat. Die Bewertung hilft Ihnen bei der Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises sowie der möglichen Mietrendite.

Durch einen hohen Verkaufserlös können Sie Geld für andere Investitionen oder Kosten verwenden, beispielsweise um einen bestehenden Kredit abzubezahlen, ein neues Haus zu kaufen oder die Geldsumme anzulegen. 

Eine Mietrendite wird im Allgemeinen ermittelt, indem die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt werden. Sie kann als Altersvorsorge dienen. Als eine gute Mietrendite wird in der Regel ein Prozentsatz ab circa vier Prozent angesehen, es kommt aber auch auf die Art der Immobilie an. Der jeweilige Mietpreisspiegel dient als Orientierungshilfe für die Jahresmiete. Für die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten sollen, kann eine Hausbewertung eine Hilfe sein. 

Mietrenditen bieten trotzdem auch einige Risiken, wenn Sie Ihr Haus vermieten. Es kann zu Mietausfällen kommen, in diesem Fall müssen Sie als Vermieter mit finanziellen Rückständen rechnen und laufende Kosten aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen. Des Weiteren führt eine Vermietung zu einer Abnutzung des Hauses, die wiederum einen negativen Einfluss auf den Hauswert haben kann. Beim Verkauf des Hauses haben Sie als Eigentümer ein geringeres finanzielles Risiko.

4. Verpflichtungen und Zeitaufwand

Wenn Sie sich dafür entscheiden Ihr Haus zu vermieten, bleiben Sie als Eigentümer der Entscheidungsträger über die Immobilie. Doch die Verantwortungen bringen Pflichten mit sich. Das Aufgabenfeld des Vermieters beinhaltet eine Menge von Verpflichtungen, die teilweise sowohl kosten- als auch zeitintensiv sein können, weshalb Sie sich vorab darüber bewusst sein sollten, ob Sie derartige Verpflichtungen eingehen möchten. Sie können das Haus auch im Nachhinein noch verkaufen, wenn Sie merken, dass die Vermieter-Rolle nicht das Richtige für Sie ist. Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass Mieter nicht ohne Weiteres gekündigt werden können, da es entsprechende Fristen und Mieterschutz gibt. Darüber hinaus kann die Immobilie wie bereits erwähnt durch die Abnutzung aufgrund einer Vermietung an Wert verlieren. Aber auch für diese Situation haben wir einige Tipps für Sie parat, wie Sie vor dem Verkauf den Wert Ihrer Immobilie steigern können.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Zeit und Geld in die Verwaltung und die Instandhaltung des Hauses oder der Eigentumswohnung zu investieren. Zu Ihren Aufgaben gehört es beispielsweise, bei Bedarf Handwerker zu beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen zu beaufsichtigen. Sofern Sie nicht kostenpflichtig eine Hausverwaltung beauftragen, müssen Sie ebenfalls Verwaltungsaufgaben übernehmen. Im Falle einer Kündigung müssen Sie für den Nachmieter sorgen und wenn der Mieter nicht zahlt, müssen Sie sich um das Mahnverfahren kümmern. Wenn das Haus also in einem ansprechenden Zustand gehalten und durchgängig vermietet werden soll, ist die Vermietung oft zeitaufwändig. Wenn Sie wenig Zeit haben, um sich um Mietangelegenheiten zu kümmern und kein finanzielles Risiko eingehen möchten, sind Sie mit einem Verkauf besser beraten. 

5. Spielt das Alter des Eigentums eine Rolle?

Bei älteren Häusern stehen häufig Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen an, die teilweise mit hohen Kosten verbunden sind und für den Vermieter schnell zu finanziellen Problemen führen können, wenn dieser nicht über die nötigen Rücklagen verfügt. Ein altes Haus zu verkaufen, ist daher in den meisten Fällen bequemer für den Eigentümer, da die Pflichten zur Verwaltung und Instandhaltung sowie damit verbundener Kosten entfallen. Es gibt viele potenzielle Käufer, die darauf spezialisiert sind solche Immobilien zu renovieren oder modernisieren. Einige Käufer nutzen die Chance, um ein renoviertes Haus zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen, andere Käufer nutzen dies als Kapitalanlage und vermieten es nach der erfolgreichen Renovierung weiter oder können sich so den Traum vom Eigenheim erfüllen.

6. Geerbtes Haus: verkaufen oder vermieten?

Sie haben ein Haus geerbt? Es gibt für Sie verschiedene Möglichkeiten. Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, gestaltet es sich oft schwierig, das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung gleichermaßen unter den einzelnen Parteien aufzuteilen. Sollten Sie sich dazu entscheiden, die geerbte Immobilie zu vermieten, müssen die Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Häufig lohnt es sich im Falle einer Erbengemeinschaft, die geerbte Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander aufzuteilen. Sollten Sie eine bereits vermietete Immobilie erben, bleibt das derzeitige Mietverhältnis bestehen. Sie werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, das Haus vermietet weiterzuverkaufen. Das Haus leerstehend zu verkaufen, ist nicht sofort möglich, da Sie das bestehende Mietverhältnis nicht grundlos kündigen können. Falls Sie vorhaben, das Haus selbst zu bewohnen oder ein naher Verwandter einziehen möchte, ist es möglich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

7. Steuerliche Aspekte: Was müssen Sie beim Verkauf und bei der Vermietung beachten?

Auch aus steuerlicher Sicht gibt es für die Entscheidung, ob man verkaufen oder vermieten sollte, einige Dinge zu beachten. Oftmals fallen bei einem Hausverkauf Steuern an. Als Eigentümer müssen Sie sich bewusst sein, dass die Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist und vor dem Verkauf nicht ausschließlich selbst genutzt wurde. Bei diesen privaten Veräußerungsgeschäften fällt für den Verkäufer aufgrund des Gewinns die Spekulationssteuer an. Diese Steuerlast entfällt, wenn Sie das Haus vermieten, statt es zu verkaufen. Wenn sich das Haus im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren in Eigennutzung befand, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

8. Fazit

Sie merken: Eine pauschale Antwort dazu, ob es besser ist, Eigentum zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht treffen. Letztendlich kommt es immer auf die persönlichen Umstände des Immobilieneigentümers an. Es können noch zahlreiche weitere Fakten die Entscheidung beeinflussen. Welche Option sich aus steuerlicher, finanzieller oder zeitlicher Sicht lohnt, kommt immer auf den Einzelfall an. Professionelle Hilfe bei der Entscheidung erhalten Sie als Eigentümer unter anderem von einem Steuerberater. Einen guten Überblick über die aktuellen Angebotspreise für Kaufimmobilien erhalten Sie auch mit dem Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland.

Unsere kostenlose Immobilienbewertung dient ebenfalls als eine erste Orientierung, da neben der Lage auch die Ausstattung einen wesentlichen Einfluss auf den Marktpreis Ihrer Immobilie haben kann. Daher empfiehlt es sich, vor der Entscheidung sich von einem Fachmann zu beraten.

Disclaimer: Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen.


Alexandra Beverly Moore

Alexandra B. Moore ist als Auszubildende zur Immobilienkauffrau (IHK) bei Adorable Immobilien GmbH tätig. Sie unterstützt das Team im Büro mit dem Erstellen von Exposés, aufsetzen von Kaufverträgen, Behördengänge, Vermarktungsstart diversen Immobilien, koordinieren von Terminen und Besichtigungen und anderen vielseitigen Aufgaben. Sie spricht Englisch und Deutsch auf muttersprachlichem Niveau und bietet, da Sie vier Jahre in Amerika gewohnt und sich dort im Immobilienbereich engagiert hat, neue Perspektiven. Als gebürtiger Berlinerin kennt sie die Stadt in- und auswendig. Sie hilft Adorable Immobilien dabei, an ihre Unternehmensziele zu gelangen. Sie ist sowohl für Kunden als auch für interne Mitarbeiter einsatzbereit. Ihre Hobbys sind neben dem Immobilien- und Finanzmarkt auch Singen und Tanzen.